Bolehkah halau penyewa?
ISU mengenai tuan rumah atau pemilik hartanah menghalau keluar penyewa daripada premis kediaman atau hartanah mereka bukanlah isu baharu. Namun, masih ramai penyewa yang ditindas atau diusir keluar premis sewaan mereka tanpa sebarang notis dan prosedur yang betul.
Perlu difahami bahawa undang-undang berkaitan penyewaan di Malaysia secara kasarnya lebih kepada melindungi penyewa berbanding pemilik.
Jadi persoalannya bolehkah pemilik rumah atau hartanah menghalau penyewa keluar dari premis sewaan sesuka hati?
Berbanding Singapura, Malaysia tidak mempunyai sebarang peruntukan atau akta spesifik mengenai penyewaan rumah atau hartanah. Disebabkan itu, ramai penyewa yang menjadi mangsa kepada penindasan pemilik rumah. Namun, tidak dinafikan juga ada segelintir penyewa yang turut mengambil kesempatan daripada kebaikan pemilik rumah hingga merosakkan premis sewaan tersebut atau terus menghilangkan diri.
Di bawah peruntukan undang-undang, pemilik hartanah tidak mempunyai hak untuk sewenang-wenangnya menghalau penyewa keluar dari premis sewaan. Peruntukan di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 telah menetapkan bahawa jika sesuatu rumah atau hartanah telah disewakan dan tempoh penyewaan itu ditamatkan lebih awal atau telah berakhir, tetapi penyewa masih terus menduduki hartanah tersebut, pemilik tersebut tidak boleh menguatkuasakan haknya untuk mendapatkan premis sewaan itu kembali melainkan dengan prosiding di mahkamah.
Ini bermaksud, pemilik hartanah tersebut tidak mempunyai hak untuk menghalau seseorang penyewa keluar dari premis sewaan tersebut tanpa perintah mahkamah. Tindakan pemilik hartanah yang mengusir penyewa secara sesuka hati tanpa perintah mahkamah adalah satu kesalahan dan boleh dicabar di mahkamah.
Bagaimana pula jika perjanjian penyewaan ada menetapkan mengenai kuasa pemilik hartanah untuk mengusir penyewa? Pemilik hartanah tetap tidak mempunyai kuasa untuk berbuat demikian walau apa pun yang tertulis dalam perjanjian penyewaan mengenai pengusiran keluar penyewa kerana kuasa untuk mengusir penyewa keluar dari premis sewaan hanyalah dengan melalui perintah mahkamah.Bolehkah pemilik hartanah masuk ke dalam premis sewaan tersebut tanpa izin penyewa? Jawapannya, tidak boleh! Walaupun tuan rumah adalah pemilik sah premis sewaan tersebut, tuan rumah masih tidak berhak untuk masuk ke dalam premis tersebut tanpa izin daripada penyewa. Jika pemilik tetap masuk ke dalam premis tersebut, beliau boleh dianggap sebagai telah menceroboh premis tersebut. Tindakan sivil, malah jenayah, boleh diambil terhadap pemilik tersebut.
Adakah pemilik hartanah boleh menukar kunci pagar premis sewaan tersebut serta mengarahkan agar bekalan elektrik dan air dipotong? Pemilik hartanah tidak boleh mengunci premis sewaan tersebut walau apa pun alasannya kerana ia boleh dianggap sebagai menceroboh.
Namun, pemilik berhak untuk memutuskan bekalan air dan elektrik premis sewaan tersebut, tetapi dengan satu syarat. Pemilik perlu memastikan bahawa terdapat peruntukan yang jelas dalam perjanjian penyewaan tersebut bahawa pemilik berhak untuk membuat pemotongan air dan elektrik apabila tempoh penyewaan ditamatkan lebih awal atau telah tamat. Jika tiada peruntukan dalam perjanjian penyewaan yang membenarkan pemilik berbuat demikian, ini akan mengundang masalah kepada pemilik itu sendiri kelak.
Apa pula pemilik hartanah boleh lakukan jika penyewa mempunyai tunggakan sewa selama beberapa bulan, gagal lunaskan bil-bil utiliti, serta ingin mendapatkan ganti rugi kepada kerosakan dilakukan penyewa?
Dalam isu ini, perjanjian penyewaan adalah satu elemen yang cukup penting. Perjanjian penyewaan perlu didraf sebaik mungkin bagi memastikan kepentingan pemilik rumah turut terjaga. Namun, dalam ‘memaksa’ penyewa untuk membayar segala jenis tunggakan dan ganti rugi, pemilik hartanah hanya mempunyai satu cara iaitu dengan mendapatkan perintah mahkamah.
Selain itu, pemilik boleh membuat satu permohonan distress kepada mahkamah (distress application) untuk merampas harta benda penyewa dalam rumah tersebut bagi mendapatkan pampasan. Namun, hanya barang tertentu yang akan dibenarkan mahkamah untuk dirampas.
Dalam hal penyewaan, dapatkan khidmat peguam dalam mendraf perjanjian penyewaan kerana perjajian yang lemah hanya akan mengundang masalah pada masa depan.
* Haeme Hashim ialah peguam di Haeme Hashim & Co
