'Bina dulu jual kemudian'
KUALA LUMPUR - Bukan sahaja dilanda dilema tetapi juga dibelenggu trauma dan inilah realiti yang menimpa 2,400 pembeli Projek Rumah Wilayah Persekutuan (Rumawip), Residensi Hektar Gombak, Selangor.
Nampaknya harapan agar rumah yang dibeli sejak lebih lima tahun lepas dapat dimilki dan diduduki seperti yang dirancang sebelum ini, masih tinggal harapan.
Semuanya gara-gara projek perumahan itu disahkan sebagai projek perumahan bermasalah (sakit) oleh Jabatan Perumahan Negara, Kementerian Pembangunan Kerajaan Tempatan (KPKT) pada April tahun lepas (2023).
Projek sakit merujuk kepada projek yang mengalami kelewatan melebihi 30 peratus berbanding kemajuan yang sepatutnya atau Perjanjian Jual Beli (PJB) sudah tamat tempoh.
Bukan sahaja buntu memikirkan ‘jalan keluar’ bagi membebaskan diri daripada belenggu bayaran bulanan rumah yang tiada kepastian bila akan siap, lebih parah pembeli turut memikul bebanan kewangan kerana perlu membayar pinjaman untuk rumah yang diduduki sekarang atau bayaran sewa rumah ditambah pula dengan cabaran kos sara hidup yang kian meningkat.
Residensi Hektar Gombak dimulakan pada tahun 2017 dengan Nilai Pembangunan Kasar (GDV) RM700 juta. Setiap unit berharga RM266,000 dengan keluasan 800 kaki persegi dan RM299,900 dengan keluasan 850 kaki persegi.
Projek ini mempunyai lima blok yang dibina atas Tanah Rizab Melayu seluas 7.85 hektar, dan kesemua 2,400 unit sudah terjual.
'Sakit' bayar dua buah rumah serentak
Seorang pembeli, Mohd Sharrel Fahmi Baharum, 42, berkata, ada antara pembeli projek perumahan itu terpaksa berhenti membayar ansuran bulanan rumah mereka kerana tidak mampu lagi menanggung beban kewangan untuk dua buah rumah serentak, namun malangnya menerima surat ‘peringatan’ daripada pihak bank.
Menurut bapa kepada dua orang cahaya mata berusia 12 dan 18 tahun itu, sebagai penjawat awam, beliau melakukan pemotongan gaji untuk rumah tersebut sejak tahun 2020 kepada Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA) sebanyak kira-kira RM1,600 sebulan.
"Bayangkan bayaran bulanan rumah ini dari RM1,200-1,500, ditambah dengan sewa rumah sekitar RM800 hingga RM1,000.
"Secara purata pembeli menanggung RM2,500 untuk bayaran bulanan rumah yang tidak siap ini serta sewa rumah, memang ‘sakit’ (cukup terbeban).
"Maklumat yang kami terima sebelum ini pemaju berhadapan masalah kewangan disebabkan pandemik Covid-19, selepas Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) kos pembinaan meningkat dan isu lain yang berkaitan. Sepatutnya projek perumahan ini dijadual siap pada 2021, tetapi disebabkan PKP ia dilanjutkan sehingga awal 2023.
"Tarikh serahan kunci sebelum ini dijadual pada 2023 dan yang terakhir saya dimaklumkan projek dijangka siap awal tahun ini namun sehingga kini masih tiada khabar gembira,” katanya kepada Bernama baru-baru ini.
Mohd Sharrel Fahmi yang menetap di rumah pusaka keluarga yang terletak di ibu kota itu berkata, pihak pembeli mengambil inisiatif menubuhkan sebuah jawatankuasa dan bersepakat melantik peguam bagi mewakili mereka dalam urusan perundangan melibatkan pemaju dan pihak kerajaan namun sehingga kini masih belum ada petanda positif.
"Pihak pembeli memohon kerajaan melalui KPKT untuk meluluskan Dana Jaminan Khas bagi menyiapkan projek ini. Belum nampak ‘sinar’, tapak binaan pun sunyi sepi (tiada kemajuan).
"Kami berharap Dana Jaminan Khas dapat diluluskan untuk menyiapkan projek perumahan ini kerana pembeli adalah golongan B40 dan M40 yang membeli rumah pertama. Selepas rumah boleh diduduki kami berharap pampasan dapat dibayar kepada semua pembeli terlibat,” katanya.
Pada 1 Disember lepas, Pasukan Petugas Projek Perumahan Swasta Sakit dan Terbengkalai (TFST) mencadangkan agar projek di bawah program perumahan kerajaan atau pihak berkuasa negeri yang terkesan dengan kelewatan atau mengalami status sakit, menerima manfaat daripada Dana Jaminan Khas berjumlah RM1 bilion dalam Belanjawan 2024.
Pasukan itu mengambil pendirian bahawa dalam tempoh pemaju menyiapkan pemajuan perumahan, kebajikan pembeli yang menjadi mangsa projek perumahan bermasalah perlu dibela.
Berdasarkan pengalaman berhadapan projek sakit ini, Mohd Sharrel Fahmi berkata kerajaan perlu mengkaji semula undang-undang berkaitan jual beli rumah, terutama rumah yang belum siap dibina bagi memastikan pemaju mempunyai modal kukuh untuk melaksanakan projek mereka.
"Melihat kepada situasi sekarang, pembeli selaku peminjam bank atau pinjaman LPPSA terus terpaksa membayar pinjaman mereka, dan jika gagal boleh dikenakan tindakan undang-undang malah boleh jatuh bankrap.
"Situasi ini benar-benar memberi tekanan berterusan kepada kami,” katanya menambah, semua pihak terlibat terutama pemaju sepatutnya lebih bertanggungjawab menanggung risiko.
Laksana konsep bina kemudian jual
Bernama pada 27 Oktober 2023 melaporkan KPKT menyasarkan untuk melaksanakan sistem penyampaian perumahan secara pilihan berasaskan bina-kemudian-jual berbanding jual-kemudian-bina pada masa akan datang dalam usaha mengurangkan projek sakit.
Menterinya, Nga Kor Ming berkata, sehubungan dengan itu, pihaknya akan bekerjasama dengan Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (Rehda) bagi menangani isu tersebut.
"Pilihan yang paling baik adalah bina dan kemudian jual, bukan jual dan kemudian bina.
"Saya akan membincangkan dengan Rehda mengenai insentif model perniagaan baharu bagi membolehkan pemaju membina dan seterusnya menjual rumah-rumah baharu.
"Ini bagi memastikan tiada lagi projek terbengkalai di masa depan kerana hanya dibenarkan menjual rumah yang sudah siap,” katanya.
Mengulas pelaksanaan konsep bina-kemudian-jual itu, penganalisis hartanah Profesor Sr Dr Noor Rosly Hanif berkata, perkara itu bukanlah sesuatu yang baharu malah pernah dibincangkan di Parlimen pada 2012 untuk dilaksanakan secara wajib pada 2015.
Bagaimanapun pada 2014, kerajaan memutuskan untuk tidak mewajibkan perkara itu atas alasan akan berlaku pengurangan penawaran rumah di pasaran sekali gus boleh menyumbang kepada kenaikan harga rumah.
Di samping itu, wujud kebimbangan syarikat atau pemaju perumahan kecil-kecilan tidak mampu untuk membina rumah disebabkan setiap kos terpaksa ditanggung oleh mereka selain faktor masa yang dilihat belum sesuai untuk konsep itu dilaksanakan.
Ini ditambah dengan pengenalan Cukai Barangan Dan Perkhidmatan (GST) serta fenomena kenaikan harga rumah yang agak tinggi ketika itu.
Menurut Noor Rosly yang juga Profesor bagi Program Pengurusan Harta Tanah dan Perlelongan Fakulti Bisnes, International University of Malaya-Wales (IUMW) Kuala Lumpur, kebanyakan negara maju mengguna pakai konsep bina-kemudian-jual bagi tujuan melindungi pembeli.
"Rumah hari ini sama seperti komoditi lain yang perlu melalui proses pembuatan sebelum siap dan dijual di pasaran.
"Seperti kereta, pemilik perusahaan automobil itu melabur dengan membina kilang, membeli bahan yang diperlukan, mereka bentuk model dan enjin kereta serta menggaji pekerja yang mempunyai kepakaran dalam bidang tersebut.
"Ia satu pelaburan besar yang dibuat oleh pengusaha dan hanya pihaknya sahaja yang menanggung risiko keuntungan atau kerugian dalam memasarkan unit kenderaan tersebut.
"Pembeli tidak terbabit langsung dengan apa-apa risiko sepanjang proses menyiapkan unit kereta itu.
"Konsep ini juga terpakai untuk semua industri pembuatan.
"Amat tidak munasabah mengapa dalam industri perumahan pembeli terpaksa terlibat menanggung risiko dalam proses pembinaan rumah sehingga siap, sedangkan keuntungan daripada projek itu dinikmati sepenuhnya oleh pemaju.
"Kerajaan perlu bertindak lebih tegas dengan mewajibkan pemaju melaksanakan konsep bina-kemudian-jual.
"Alasan harga rumah akan meningkat jika dasar bina-kemudian-jual dilaksanakan hanya jika pada waktu itu jumlah unit rumah yang ada dalam pasaran kurang.
"Tetapi hari ini, berlaku lambakan unit rumah yang tidak terjual dalam pasaran,” katanya.
Noor Rosly menambah, rumah yang baharu dibina dengan konsep bina-kemudian-jual akan mengikut trend harga pasaran semasa dan sekiranya dijual pada harga yang lebih tinggi ia mempunyai kelebihan dari segi reka bentuk, bahan binaaan yang berkualiti dan kemas serta fasiliti yang baik dan lengkap.
Kepincangan tadbir urus pengurusan projek
Menyifatkan inisiatif KPKT menubuhkan pasukan TFST membantu menangani isu projek perumahan swasta sakit dan terbengkalai dengan lebih efektif, Noor Rosly berkata, menjadi tanggungjawab pemaju menyiapkan projek perumahan, manakala pasukan itu hanya bertindak sebagai pemudah cara dalam menyelesaikan urusan berkaitan dengan kementerian dan agensi terlibat bagi mempercepatkan proses penyiapan rumah dan menerima Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC).
Menurut laporan pada 1 Disember lepas, sebanyak 50 projek perumahan swasta sakit dan terbengkalai dengan 4,986 unit perumahan berjaya dipulihkan bagi Oktober 2023, Ia adalah rekod tertinggi sepanjang tempoh 10 bulan sejak TFST diwujudkan pada Januari 2023.
Pencapaian hingga Oktober 2023 itu menjadikan keseluruhan projek perumahan swasta berjaya dipulihkan adalah sebanyak 351 projek iaitu 43,738 unit rumah dengan GDV berjumlah RM32.87 bilion.
TFST merekodkan 55 projek lewat, 497 projek sakit dan 117 projek perumahan swasta disahkan hingga Oktober 2023 membawa nilai GDV sebanyak RM74.92 bilion.
"Kebanyakan projek sakit berpunca daripada masalah tadbir urus pengurusan yang tidak efektif, yang memberi kesan kepada aliran tunai dan seterusnya memberi impak kepada perjalanan sesebuah projek tersebut.
"Contohnya, harga jualan rumah telah ditetapkan awal sebelum projek bermula dan telah mengambil kira semua kos binaan yang terlibat termasuk bayaran statutori kepada agensi dan badan berkanun yang terlibat dengan proses pembinaan ini.
"Harga jualan juga termasuk kontigensi dan elemen keuntungan serta risiko kepada pemaju.
"Risiko utama kepada pemaju ialah kenaikan kos binaan luar jangka disebabkan oleh faktor luaran yang tidak boleh dikawal contohnya pandemik Covid-19, krisis Rusia-Ukraine, sekatan ekonomi di peringkat global dan sebagainya.
"Inilah yang berlaku dan membawa kepada lambakan isu projek sakit ini,” katanya.
Beliau menambah, dalam usaha menyelesaikan isu berkenaan, pasukan TFST perlu mengkaji keadaan semasa projek, jumlah aliran tunai yang masih boleh dituntut dari bank mengikut tahap kemajuan semasa projek, kos yang diperlukan sehingga boleh mendapat CCC dan adakah masih terdapat lebihan (surplus).
"Sekiranya tiada, adakah mana-mana bank yang sudi untuk memberikan pinjaman bagi menyiapkan projek tersebut mungkin dalam bentuk cagaran kedua atau sebagainya?
"Projek ini perlu diteliti secara halus, sama ada GDV lebih tinggi berbanding Kos Pembangunan Kasar (GDC) dan sekiranya dalam penelitian tersebut dapatannya positif, maka projek sakit ini boleh diselamatkan.
"Tetapi jika dapatan adalah sebaliknya, maka mungkin memerlukan kaedah lain seperti subsidi atau bantuan daripada kerajaan.
"Walau bagaimanapun, kerajaan tidak boleh membuat ‘precedent’ untuk menyelamatkan projek ini, kerana ianya seolah-olah menyelamatkan pemaju sedangkan mangsa sebenarnya adalah pembeli,” katanya menambah, pemaju sepatutnya menanggung kesan kerugian disebabkan kegagalan memenuhi kontrak dengan pembeli.
Berkongsi pembeli boleh mengambil tindakan undang-undang dengan membawa kes ke mahkamah bagi menuntut semua aset dan harta pemaju dilelongkan untuk mendapatkan tunai bagi menyiapkan projek sakit, beliau menjelaskan, pembeli boleh bersepakat untuk menjual projek tersebut kepada pemaju lain yang berminat dan berkemampuan untuk menyiapkannya seterusnya menjualkan unit kediaman mereka kepada pembeli baharu.
Katanya, harga jualan projek tersebut hendaklah mampu melunaskan pinjaman perumahan yang dibuat sebelum ini bagi setiap pemilik unit.
Jaga kepentingan rakyat
Menurut Noor Rosly, projek Rumawip sama seperti konsep Rumah Selangorku serta beberapa projek perumahan di negeri lain dan kerajaan berperanan memastikan pemaju membangunkan projek tersebut mengikut spesifikasi dan piawaian perancangan dan memudah cara proses pembangunan.
Beliau bagaimanapun berkata, kerajaan tidak terlibat dalam proses aliran tunai dan tadbir urus pengurusan projek berkenaan kerana ia adalah tanggungjawab sepenuhnya oleh pemaju yang bukannya merupakan agensi atau anak syarikat kepada kerajaan.
"Pada masa dahulu, pembangunan perumahan di Selangor dan Kuala Lumpur kebanyakannya di jalankan oleh anak syarikat kerajaan seperti Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor (PKNS), jadi kerajaan mempunyai ‘kata dua’ (syarat atau tuntutan tertentu) dan syer dalam syarikat tersebut.
"Untuk itu, kerajaan boleh memainkan peranan besar dan boleh campur tangan secara langsung dalam menyelesaikan isu yang timbul. Tapi dalam kes RUMAWIP, kontrak pembelian rumah adalah antara pembeli dengan pemaju, kerajaan tidak terlibat dengan urusan perniagaan tersebut jadi sebarang masalah yang timbul dari segi undang-undang kontrak hanya melibatkan pembeli dan pemaju sahaja.
"Namun untuk penambahbaikan kerajaan boleh mengadaptasi kaedah yang diamalkan Singapura dengan 80 peratus daripada pembangunan perumahan untuk rakyat dibina oleh kerajaan melalui agensi milik kerajaan seperti Housing & Development Board (HDB) manakala 20 peratus lagi oleh pemaju untuk projek perumahan dengan kos yang tinggi,” katanya menambah, Vietnam mengadaptasi kaedah pembangunan perumahan seperti di Malaysia tetapi berdasarkan konsep bina-kemudian-jual bagi menjaga kepentingan rakyatnya.
Melihat lebih banyak kesan buruk konsep jual-kemudian-bina terutama dalam keadaan ekonomi dunia yang tidak menentu, Noor Rosly berkata sekiranya diteruskan, ia akan membawa kepada lebih banyak isu projek sakit dan terbengkalai dan seterusnya disifatkan ‘menganiaya’ pembeli.
"Pembeli rumah bukan pelabur. Mereka adalah pengguna produk unit rumah yang disediakan dalam pasaran dan tidak sepatutnya dibebani dengan risiko yang perlu ditanggung sepenuhnya oleh pemaju.
"Jika pemaju telah membuat kajian pasaran dengan betul mengikut apa yang diperlukan oleh pasaran dan bukan apa yang pemaju ingin hasilkan, maka masalah kerugian tiada pembeli atau unit tidak terjual tidak akan berlaku.
"Pada masa kini pemaju lebih bermain dengan risiko dengan membina unit yang banyak melebihi permintaan dan meletakkan harga yang sangat tinggi di luar kemampuan rakyat kerana mengharapkan pelabur dari luar untuk membeli unit-unit mereka.
"Bila berlaku lambakan unit tidak terjual mereka menyalahkan kerajaan dan meminta kerajaan untuk menyelesaikan masalah itu melalui Program Malaysia Rumah Keduaku (MM2H) dan sebagainya,” katanya.
Noor Rosly pada masa sama menambah, Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 [Akta 118] dapat membantu dari aspek peranan Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah untuk mendengar dan mengadili tuntutan pembeli rumah yang ingin membuat tuntutan pampasan daripada pemaju atas pelanggaran atau spesifikasi binaan yang dipersetujui bersama seperti tercatat dalam PJB.
Sementara itu Penasihat Persatuan Perunding Hartanah Muslim Malaysia (PEHAM) Sr Ishak Ismail berkata, dalam mengatasi isu projek sakit dan terbengkalai kerajaan wajar mempunyai dasar yang mewajibkan pihak pemaju menjalankan kajian kemungkinan dan kajian pasaran sebelum permit jualan rumah diluluskan.
"Kerajaan juga mesti menyenaraihitamkan atau melaksanakan pembekuan lesen untuk tempoh tertentu kepada pemaju yang berhadapan projek sakit atau terbengkalai dengan alasan yang tidak munasabah.
"Ini bagi memberi pengajaran kepada pemaju yang terlibat agar lebih bertanggungjawab terutama dalam memastikan pengurusan kewangan mereka dalam keadaan baik agar tidak memberi kesan buruk kepada projek yang dijalankan selain mereka ‘tidak lepas tangan’ apabila masalah seperti ini timbul,” katanya.
Ishak yang juga Presiden Institut Pengurus Harta dan Fasiliti Malaysia (MIPFM) berkata, kerajaan boleh melakukan penambahbaikan pada Akta 118 dan peraturan terutama dari aspek memperluaskan kuasa Pengawal Perumahan (Housing Controller) untuk memantau dan mengambil tindakan tegas termasuk mengharamkan pemaju yang degil daripada terus beroperasi.
"Pemberian Insentif atau dana pemulihan khas projek sakit sememangnya wajar ditubuhkan bagi membantu pembeli yang terkesan dengan isu ini bagi meringankan beban kewangan yang ditanggung mereka,” katanya. - Bernama
Nak berita-berita terkini dengan lebih pantas? Jom sertai saluran WhatsApp Sinar Harian: https://whatsapp.com/channel/0029Va4iEylEgGfDYSCqPJ28
