Perumahan: Rakyat tagih solusi tuntas
INDUSTRI hartanah adalah industri yang mempunyai permintaan konsisten disebabkan faktor pembandaran dan populasi penduduk. Solusi seperti memberikan bantuan kewangan sahaja langsung tidak mendokong aspirasi menyediakan sektor perumahan yang berpatutan dan mampu milik.
Menyelesaikan masalah sekerat-sekerat bukan satu penyelesaian yang tuntas.
Penentuan harga jualan akhir sesebuah projek perumahan diunjurkan melalui nilai pembangunan kasar (GDV) yang merangkumi kos tanah; kos pembinaan seperti bahan binaan, buruh, infrastruktur dan lanskap; sumbangan modal; perkhidmatan profesional; bayaran faedah pembiayaan; pemasaran dan kos luar jangka bagi menampung sebarang perubahan yang berlaku di sepanjang tempoh pembinaan.
Namun, fokus utama kerajaan seharusnya tertumpu kepada kos pembinaan yang merangkumi hampir 60 peratus daripada keseluruhan GDV berbanding kos melibatkan tanah yang hanya menyumbang sekitar 20 peratus sahaja. Hal ini penting kerana harga bahan binaan mudah berubah dan dijangka akan terus meningkat 10 hingga 20 peratus setiap tahun disebabkan faktor ekonomi, pasaran dan inflasi.
Laporan Jabatan Perangkaan Malaysian (DOSM) menunjukkan harga bagi setiap kampit 50kg simen terkini dilaporkan meningkat kepada 17 peratus pada Ogos 2023 berbanding bulan yang sama tahun lalu. Selain itu, harga pasir juga meningkat sekitar 16 peratus berbanding tahun lalu.
Kenaikan harga bagi pasaran simen adalah disebabkan oleh peningkatan kos pengeluaran seperti peningkatan harga bahan mentah iaitu batu kapur, arang batu dalam proses pembakaran, tenaga dan kos penghantaran.
Apabila kos bahan binaan meningkat, ini menjadikan harga rumah yang pada mulanya dijangka dapat dijual dengan harga tertentu mengalami kenaikan. Faedah pembiayaan yang perlu dibayar juga meningkat dan jika dijual, keuntungan bagi pemaju akan semakin berkurangan daripada yang dijangkakan. Ini menyebabkan pemaju ingin menaikkan harga bila rumah siap. Bayangkan jika projek tidak dijual, ini antara faktor yang menyebabkan berlakunya banyak projek terbengkalai atau tidak terjual.
Disebabkan permintaan perumahan yang konsisten, isu kos bahan binaan sebenarnya boleh diurus bagi memastikan sektor perumahan negara adalah yang mampu milik.
Realiti permintaan kediaman
Berbalik kepada realiti sebenar permintaan sektor perumahan. Tidak dinafikan bahawa faktor pemilihan lokasi adalah penting bagi pembinaan kediaman, tetapi ianya bukan faktor utama kerana isu hartanah tidak terjual didominasi oleh kawasan bandar dengan pembinaan jenis kondominimum sebanyak 62 peratus.
Sekitar 76.5 peratus unit perumahan bernilai RM300,000 dan ke atas daripada keseluruhan unit tidak terjual. Manakala sebanyak 25 peratus unit hartanah bernilai lebih RM1 juta yang kekal tidak terjual dan ini menunjukkan bahawa pembeli tidak berminat dengan perumahan yang dibina dengan harga yang tinggi.
Jika kita bercakap soal bekalan dan permintaan, kita sebenarnya mempunyai data asas melalui permohonan hartanah di dalam sistem database yang telah wujud di negeri-negeri dan Persekutuan, namun ia tidak bersepadu.
Sedangkan jika data-data tersebut disepadukan, ia boleh menjadi asas penawaran bekalan untuk pemaju dan kerajaan. Kenapa ia tidak diperkasakan dan menjadi rujukan melainkan pemaju terus-terusan diberikan bantuan oleh kerajaan untuk memajukan sektor kediaman melalui bajet ini.
Penyelesaian menyeluruh
Peluasan jaminan pembiayaan perumahan melalui Skim Jaminan Kredit Perumahan boleh mendedahkan rakyat dengan hutang yang berpanjangan. Amat mengecewakan sekali apabila rumah yang menjadi tempat tinggal bagi membangun keluarga sejahtera terpaksa berhutang sehingga ke akhir hayat.
Pelbagai subsidi dan insentif seperti Skim Simen Rahmah di tawarkan untuk mengurangkan harga rumah, setakat ini masih belum terbukti berpotensi mengurangkan harga rumah secara keseluruhannya dalam jangka masa yang panjang. Malahan ia seolah-olah sekadar gimik kerajaan bagi mendiamkan rakyat.
Oleh sebab itu, melalui Belanjawan 2024, rakyat sebenarnya menanti solusi sebenar bagi meningkatkan pendapatan boleh guna melalui pengurangan perbelanjaan semasa sekitar 70 peratus terhadap perumahan. Tidak cukup dengan skim populis seperti Skim Simen yang diumumkan pada April lalu, ia tiada kesan.
Kerajaan sepatutnya sudah mempunyai langkah tuntas bagi isu-isu di dalam rantaian pembinaan seperti kawalan harga bahan binaan seperti mewujudkan kilang pembinaan dan simpanan stok bahan pembinaan tersendiri di samping mewujudkan siling harga bahan binaan, tetapi ia tidak menjadi agenda kerajaan melalui pengumuman bajet yang lalu.
Selain itu, kerajaan juga dicadangkan untuk mempertimbangkan amalan terkini iaitu transformasi digitalisasi di keseluruhan rantaian sektor pembinaan bagi mengurangkan kos yang ditanggung disebabkan kelewatan penghantaran pembinaan dan meningkatkan kecekapan sektor seperti yang dicadangkan oleh Real Estate & Housing Developers' Association Malaysia (Rehda).
Justeru, tanggungjawab kerajaan adalah memastikan rakyat memiliki kediaman yang berpatutan dan selesa melalui memperbanyakkan rumah kediaman mampu tanggung. Ini adalah suatu pelaburan kerajaan jangka masa panjang yang paling menguntungkan kerana ianya memberi impak besar kepada kebahagiaan dan keseronokan rakyat bekerja untuk negara dan umat.
Penyelidik Yayasan Strategik Lestari, Hanisah Abd Rahman
