Akta sewa rumah kediaman
KERAJAAN telah bercadang mahu menggubal sebuah akta khas untuk penyewaan rumah kediaman. Cadangan ini dijangka dilaksanakan dalam tempoh dua tahun lagi bagi merangsang pasaran penyewaan rumah kediaman di negara ini.
Mengikut Jabatan Perumahan Negara, akta ini akan membantu kerajaan dalam menentukan kadar sewaan rumah dengan harga yang berpatutan berdasarkan lokasi, termasuk undang-undang untuk melindungi pemilik dan penyewa rumah.
Akta yang dicadangkan ini akan menjadikan akta yang sama di New South Wales dan Victoria, Australia sebagai rujukan dan penanda aras tetapi akan diubah suai mengikut kesesuaian di negara ini.
Hari ini, hal berkaitan penyewaan rumah masih dalam situasi yang agak rumit, serta kedua-dua pemilik dan penyewa rumah tidak benar-benar dilindungi oleh undang-undang. Sering kali kita melihat ramai pemilik rumah yang teraniaya dengan tindakan penyewa mereka yang merosakkan rumah tersebut serta ada yang melarikan diri tidak membayar sewa sehingga berbulan lamanya. Begitu juga situasinya untuk penyewa rumah yang turut ditindas oleh pemilik rumah. Kebanyakan perjanjian penyewaan yang dimasuki oleh penyewa rumah dengan pemilik rumah adalah bersifat berat sebelah dan kurang melindungi hak dan kepentingan penyewa.
Namun, ini tidak bermakna kita tidak ada undang-undang berpihak yang boleh digunapakai dalam perkara berkaitan penyewaan kediaman atau bangunan. Antaranya, Kanun Tanah Negara 1965 (KTN) mengandungi beberapa peruntukan mengenai sewaan dan pajakan seperti mana yang disebutkan dalam Bahagian Lima Belas (Seksyen 221 hingga 240). Malangnya, peruntukan yang ada dalam KTN ini adalah terlalu umum dan ringkas, serta tidak mampu melindungi hak pemilik dan penyewa kediaman.
Buat masa ini, perjanjian penyewaan merupakan dokumen utama dalam mengikat kedua-dua pemilik dan penyewa rumah. Sungguhpun seperti yang diperkatakan tadi, banyak perjanjian penyewaan di negara ini yang dilihat begitu berat sebelah, terutamanya kepada pemilik rumah.
Selain KTN, ada beberapa undang-undang lain yang turut digunapakai dalam perkara berkaitan penyewaan bangunan seperti Akta Kontrak 1950, Akta Distress 1951, Akta Relief Spesifik 1950 serta Akta Undang-Undang Sivil 1956.
Tetapi, undang-undang sedia ada ini dilihat sedikit berpihak kepada penyewa rumah. Sebagai contoh, Seksyen 7 Akta Relief Spesifik 1950 menetapkan bahawa pemilik kediaman tidak dibenarkan untuk mengusir keluar penyewa kecuali dengan mendapatkan perintah pengusiran dari mahkamah.
Dalam kes Nur-Islam Worldwide Industries Sdn Bhd v Yee Kok Sum [2001] 7 CLJ 494, mahkamah memutuskan bahawa pemilik kediaman tidak boleh sesuka hati untuk mengusir keluar penyewa walaupun terdapat perjanjian bertulis antara mereka dan ada memberi hak kepada pemilik untuk memasuki semula (right of re-entry) kediaman tersebut.
Cadangan kerajaan untuk menggubal Akta Sewaan Kediaman adalah sangat bagus. Namun, kita perlu memastikan bahawa akta tersebut mampu untuk berlaku adil dan melindungi kepentingan kedua-dua pemilik dan penyewa.
Selain itu, elemen penubuhan sebuah tribunal khas untuk menjaga kepentingan pemilik dan penyewa kediaman adalah sangat penting dalam penggubalan akta ini. Hari ini, kos untuk mendapatkan keadilan dalam kes-kes berkenaan penyewaan kediaman mahupun bangunan komersial adalah agak tinggi. Pemilik dan penyewa perlu mendapatkan khidmat peguam jika berlaku pertikaian mengenai penyewaan dan ini akan membebankan bukan sahaja penyewa, tetapi jua pemilik itu sendiri. Penubuhan tribunal khas ini akan sedikit sebanyak mampu untuk mengurangkan kos-kos seperti ini dan kepentingan pemilik dan penyewa lebih terbela.
Selain itu, kerajaan juga perlu memastikan bahawa akta yang akan diperkenalkan itu akan turut boleh digunapakai dalam hal penyewaan bangunan atau premis yang digunakan untuk tujuan komersial atau perniagaan.
Banyak elemen yang perlu diambil kira oleh pihak kerajaan dalam menggubal akta ini. Walaupun saya agak kurang bersetuju untuk kerajaan mengawal harga sewaan kediaman atau apa-apa premis melalui akta ini, saya tidak dapat menafikan bahawa turut ada kebaikannya kepada orang awam. Namun, kesannya kepada industri perumahan, kos kepada pemilik rumah dan sebagainya turut perlu diambil kira.
