Banjir: Nilai hartanah berisiko merosot
KUALA LUMPUR - Setiap menjelang hujung tahun, pasti ramai yang tinggal di kawasan pernah dilanda banjir teruk kembali berasa cemas apatah lagi dengan keadaan cuaca tidak menentu kebelakangan ini dan peralihan monsun yang tiba lebih awal.
Mengambil iktibar daripada pengalaman lepas, pihak berkuasa dan agensi yang terbabit sudah tentunya sentiasa bersiap siaga dengan gerak kerja serta tindakan pantas bagi menghadapi kemungkinan berlaku banjir besar.
Dalam menyoroti isu banjir ini, mungkin ramai yang terlepas pandang akan kesan langsung bencana itu terhadap nilai hartanah yang mungkin terjejas atau mengalami defisit yang besar akibat kesan melampau banjir.
TOLAK ZON BENCANA
Menurut Prof Dr Noor Rosly Hanif, Profesor di Fakulti Perniagaan Program Pengurusan Harta Tanah & Perlelongan International University of Malaya-Wales (IUMW), Jalan Tun Ismail, Kuala Lumpur, nilai hartanah boleh menyusut sehingga 30 peratus di kawasan yang terjejas teruk akibat banjir.
Penyusutan nilai hartanah itu berlaku berikutan pembeli enggan membuat pelaburan atau membeli aset di kawasan yang sudah dikenal pasti sebagai zon bencana.
"Itu antara risiko yang mungkin dihadapi oleh pemilik hartanah terutamanya di beberapa kawasan di Pantai Timur, Kelantan dan Terengganu berdasarkan situasi banjir bermusim yang melanda di kedua-dua negeri itu.
"Di beberapa lokasi lain seperti di Selangor, Kuala Lumpur, Johor dan Negeri Sembilan, walaupun pernah mengalami banjir teruk khususnya pada penghujung tahun lepas, namun ia sebenarnya bukanlah lokaliti biasa untuk banjir.
"Namun atas faktor tertentu seperti perubahan iklim, hujan lebat berpanjangan dan air pasang besar yang mengakibatkan banjir kilat terutamanya, penyusutan nilai hartanah di kawasan tersebut juga boleh berlaku bahkan harga pasaran juga boleh ‘turun mengejut’ berbanding di Pantai Timur yang situasinya dapat diramal lebih awal,” katanya kepada Bernama baru-baru ini.
JUAL MURAH ATAU TANGGUNG RUGI
Penyusutan nilai hartanah tidak dapat dielakkan dan antara langkah terbaik yang boleh diambil ialah dengan menjual aset sedia ada bagi mengelak terus menanggung kerugian.
Menurut Noor Rosly, meskipun sektor hartanah banyak bergantung kepada faktor permintaan dan penawaran namun pembeli akan mengelak sebarang pembelian di kawasan yang dikenal pasti sebagai ‘zon merah.’
"Contohnya, jika nilai rumah di kawasan itu berharga RM300,000 ia mungkin akan susut kepada RM250,000 atau lebih rendah lagi jika kawasan berkenaan tidak mengalami perubahan daripada aspek naik taraf pengurangan risiko bencana.
"Bagaimanapun, penjualan aset di kawasan berisiko berlaku bencana alam ini bukanlah mudah kerana kebanyakan bakal pembeli sudah mengkaji latar belakang sesebuah kawasan berkenaan.
"Justeru, tidak banyak pilihan yang boleh dibuat oleh pemilik aset sama ada mereka terus tinggal di kawasan itu dan berisiko tinggi untuk terus menanggung kerugian atau menjual dengan harga di bawah pasaran,” katanya.
Beliau pada masa sama berkata, susut nilai hartanah tidak terhad kepada faktor bencana banjir semata-mata sebaliknya turut melibatkan pelbagai jenis bencana alam seperti tanah runtuh, pergerakan tanah dan tanah jerlus.
"Kebanyakan kawasan yang berada dalam zon bencana alam atau terletak hampir dengan lokasi bencana mempunyai risiko untuk susut nilai walaupun keadaan itu tidak kekal.
"Justeru, penduduk di kawasan yang sering mengalami banjir perlu bertindak proaktif dengan menyuarakan kebimbangan mereka kepada pihak berkuasa untuk menaik taraf sistem perparitan, saliran atau tebatan banjir agar nilai hartanah di kawasan itu dapat kembali pada harga normal,” katanya menambah, beberapa kawasan di Selangor sebagai contoh Taman Sri Muda, Shah Alam kini antara yang berisiko tinggi untuk dilanda banjir besar.
HANYA SEMENTARA
Sementara itu berkongsi pandangan, Presiden Persatuan Perunding Hartanah Muslim Malaysia (PEHAM) Ishak Ismail berkata, kesan negatif penyusutan nilai hartanah di kawasan bencana hanyalah bersifat sementara.
Nilai hartanah berkenaan dijangka kembali kepada kadar asal dengan adanya penambahbaikan daripada aspek pengurusan risiko bencana oleh pihak berwajib.
Beliau memberikan contoh, sekiranya di sesebuah kawasan kerap berlaku banjir dan pihak berkuasa melaksanakan naik taraf sistem saliran dan tebatan banjir, maka nilai hartanah yang mengalami susut nilai akan kembali pulih seperti biasa.
"Ini kerana trend pembeli akan mengelak atau menjauhi untuk membeli rumah untuk kediaman sendiri ataupun sebagai bentuk pelaburan di kawasan yang sudah dikenali sebagai berisiko untuk bencana tinggi.
"Akibatnya, harga di rumah berkenaan tidak mampu dijual dengan harga yang kompetitif sebaliknya perlu dijual di bawah paras kadar pasaran semasa dan ini juga termasuk untuk nilai sewaan,” katanya.
Beliau menambah, pihak berwajib perlu memikirkan kaedah terbaik untuk mengurangkan risiko bencana alam terutamanya banjir kerana ia sememangnya boleh menjejaskan nilai hartanah di kawasan berkenaan.
Ishak menjelaskan, walaupun kerja penambahbaikan terhadap pengurangan risiko banjir dilaksanakan, nilai hartanah di kawasan terlibat tidak akan naik serta merta dan akan mengambil masa.
"Contohnya jika di Pantai Timur, kita tahu banjir berlaku hujung tahun. Kita andaikan selepas semua proses naik taraf itu dilaksanakan, nilai hartanah di kawasan itu akan naik selepas tempoh satu kitaran iaitu selepas penghujung tahun berikutnya, nilai akan naik secara beransur-ansur,” katanya.
TIADA PERLINDUNGAN INSURAN
Bagi pensyarah kanan Pusat Pengajian Ekonomi, Kewangan dan Perbankan Universiti Utara Malaysia (UUM) Muhammad Ridhuan Bos Abdullah pula, dalam jangka masa pendek bencana banjir tidak banyak memberi kesan kepada nilai hartanah disebabkan kawasan berhampiran atau kejiranan masih menjadi lokasi pilihan pembeli.
Namun begitu, jangka masa untuk tujuan pemulihan dan penambahbaikan infrastruktur di sesebuah kawasan banjir sememangnya akan mempengaruhi harga hartanah lebih-lebih lagi di kawasan perumahan baharu.
Beliau yang merujuk kepada International Journal of Housing Markets and Analysis yang bertajuk ‘Short-run Effects of Hurricanes on the Housing Markets: Evidende from Florida’ turut menyatakan, nilai penyusutan hartanah adalah sehingga lebih 20 peratus.
"Kemajuan dalam penilaian risiko, teknologi, kajian kekerapan banjir menyebabkan banyak syarikat insurans menawarkan faedah yang semakin relevan dengan situasi semasa. Namun begitu, pemilik aset di kawasan bencana juga berisiko berdepan peningkatan kos insurans membabitkan bayaran premium.
"Terdapat kes pihak penyedia insurans tidak lagi bersedia untuk memberi perlindungan berikutan risiko tinggi di sesebuah kawasan terhadap bencana banjir dan lain-lain bencana alam,” katanya.
Menurut beliau, disebabkan itu, pemilik hartanah bukan sahaja perlu membayar kos insurans sedia ada bahkan perlu mengeluarkan kos tambahan untuk membaik pulih aset yang rosak sekiranya dilanda banjir.
"Bagi kawasan yang dirasakan sukar untuk melaksanakan kerja menambah baik sistem tebatan banjir, pembangunan terancang dan sebagainya, pemilik wajar memikirkan untuk ‘melepaskan’ aset mereka walaupun pada harga jauh lebih rendah berbanding harga pasaran bagi mengelakkan dibebani kerugian setiap tahun terutama jika kawasan rumah mereka berada dalam lingkungan banjir bermusim,” katanya. - Bernama.
