SHAH ALAM - Pertubuhan Sewaan Kediaman Kebangsaan (NHRA) memandang serius pendedahan terkini berhubung isu lambakan hartanah yang menyaksikan lebih 32,000 unit kediaman siap dibina bernilai RM16.37 bilion kini dilaporkan masih gagal dijual di seluruh negara.
Presiden NHRA, Prakash P. Kalivanan menegaskan, situasi kritikal itu mencerminkan berlakunya ketidakpadanan yang amat serius antara penawaran bekalan perumahan semasa, permintaan pasaran sebenar, serta keupayaan kewangan rakyat Malaysia khususnya membabitkan golongan pekerja muda, pembeli rumah pertama dan isi rumah berpendapatan sederhana.
Menurut beliau, kemelut rumah tidak terjual tersebut tidak boleh dilihat sebagai isu pasaran hartanah semata-mata, sebaliknya merupakan kegagalan dasar awam yang memberi impak rantaian kepada keupayaan pemilikan kediaman, aspek perancangan bandar, kestabilan kewangan isi rumah, tahap kesiapsiagaan infrastruktur serta landskap pasaran sewaan negara.
"Keadaan ini menyebabkan komuniti setempat dinafikan manfaat daripada stok perumahan yang sepatutnya menjadi aset produktif," katanya dalam satu kenyataan pada Jumaat.
Sehubungan itu, Prakash mendesak pihak kerajaan dan pemaju hartanah agar memastikan sebarang perancangan bekalan perumahan pada masa hadapan wajib didasarkan kepada unjuran permintaan sebenar mengikut lokaliti.
Beliau berkata, penetapan harga rumah sewajarnya mencerminkan profil pendapatan, struktur pekerjaan dan tahap kemampuan sebenar penduduk di setiap daerah atau kawasan pihak berkuasa tempatan (PBT) masing-masing.
"Strategi pembangunan perumahan yang bersifat seragam tidak akan berkesan lagi. Ini kerana profil dan tahap kemampuan kewangan penduduk di kawasan bandar utama, bandar sekunder, daerah luar bandar serta kawasan pertumbuhan baharu adalah jauh berbeza," jelas beliau.
Pada masa yang sama, NHRA mengingatkan bahawa kelulusan projek perumahan tidak boleh dinilai berdasarkan kuantiti atau jumlah unit semata-mata, sebaliknya keupayaan kapasiti infrastruktur sedia ada wajib dipertimbangkan secara setara dengan unjuran kepadatan penduduk.
Prakash menjelaskan, bagi kawasan berkepadatan tinggi, aspek jaringan jalan raya yang sistematik, lorong jalan yang lebih luas, sistem penyuraian trafik yang cekap, kemudahan pengangkutan awam terpadu, ruang parkir yang mencukupi, serta sistem saliran, utiliti dan kemudahan komuniti mestilah diperincikan dan diselesaikan terlebih dahulu sebelum sebarang kelulusan tambahan unit kediaman diberikan.
"Tanpa sokongan infrastruktur yang komprehensif, projek perumahan berkepadatan tinggi hanya akan memburukkan lagi kemelut kesesakan lalu lintas, sekali gus menjejaskan kualiti hidup dan meletakkan tekanan jangka panjang yang tidak munasabah kepada komuniti setempat," katanya.
Dalam perkembangan berkaitan, NHRA menyokong penuh usaha kerajaan untuk memperkukuh sistem data perumahan bersepadu serta pemetaan kemampuan rakyat. Bagaimanapun, pertubuhan itu menuntut agar data berkenaan diterjemahkan secara realistik ke dalam bentuk syarat kelulusan yang lebih tegas bagi setiap projek baharu.
Di bawah saranan itu, pihak pemaju perlu diwajibkan untuk mengemukakan justifikasi yang teliti mengenai penetapan harga, saiz unit, sasaran kumpulan pembeli, unjuran permintaan serta implikasi projek terhadap infrastruktur sekitar sebelum memperoleh kelulusan.
Sebarang projek yang jelas dikesan melangkaui kemampuan penduduk atau membebankan kemudahan awam sedia ada harus dinilai semula dengan teliti atau diwajibkan menyediakan langkah mitigasi yang kukuh.
Bagi membendung tindakan pemaju yang terus membina rumah di luar jangkauan kewangan rakyat marhaen, Prakash mencadangkan agar kerajaan mempertimbangkan pelaksanaan cukai lambakan hartanah atau levi kekosongan.
"Langkah ini menyasarkan pemaju yang memegang jumlah unit siap dibina yang besar tetapi tidak terjual, terutamanya bagi kediaman yang harganya melebihi tahap kemampuan penduduk setempat.
"Mekanisme ini penting bagi memaksa pasaran menetapkan harga secara lebih bertanggungjawab, memperbaiki perancangan pasaran dan mengekang aktiviti pembangunan spekulatif melampau," tegas beliau.
Bagi mengelakkan unit rumah tidak terjual terbiar kosong, Prakash menyarankan satu mekanisme praktikal berkonsepkan"sewakan sebelum dikenakan cukai" diperkenalkan sebagai alternatif penyelesaian ekonomi.
Melalui pendekatan ini, pemaju yang mempunyai unit siap dibina tetapi tidak terjual akan diberikan tempoh pelepasan tertentu untuk menawarkan unit-unit berkenaan ke pasaran sewaan pada kadar yang adil dan munasabah sebelum cukai lambakan dikenakan.
"Langkah ini bukan sahaja membantu mengurangkan lambakan hartanah, malah meningkatkan penawaran rumah sewa untuk pekerja muda serta keluarga yang belum bersedia membeli rumah sendiri secara terus.
"Ini adalah tindak balas dasar yang seimbang, di mana pemaju masih mampu menjana pulangan melalui pendapatan sewa, manakala akses perumahan untuk rakyat dapat diperluaskan," katanya.
NHRA turut menegaskan agar dasar perumahan negara mula mengiktiraf sektor sewaan sebagai komponen yang sah dan penting dalam ekosistem perumahan Malaysia, memandangkan tidak semua isi rumah bersedia atau mampu komit dengan pemilikan rumah ekoran tekanan kos sara hidup dan syarat pembiayaan bank yang ketat ketika ini.
Dalam masa sama, Prakash menyeru satu tindakan bersepadu dilaksanakan segera oleh kerajaan, pemaju dan PBT bagi memastikan pasaran perumahan negara dipandu oleh keperluan sebenar rakyat dan keupayaan prasarana, bukannya bersandarkan permintaan spekulatif semata-mata demi membina ekosistem perumahan Malaysia yang lebih mampu milik, responsif, berdaya huni serta mampan.