Tahukah anda apa itu Akta Pengurusan Strata?

A
A

SETIAP orang mengimpikan untuk memiliki rumah sendiri yang didaftarkan atas nama sendiri sebagai pemilik harta.

Namun, dalam usaha mencari kediaman yang sesuai mesti ada yang pernah terbaca istilah hakmilik strata.

Persoalannya, berapa yang tahu apa yang dimaksudkan dengan Hakmilik strata ini? dan apa yang perlu diberi perhatian sebelum membeli hartanah dengan status strata?

Memetik perkongsian maklumat yang diperoleh daripada propertyguru.com menyatakan, 'Strata' merujuk kepada unit yang dipecah bahagi pada berbilang lapisan.

Hakmilik strata merupakan satu bentuk pemilikan untuk bangunan atau blok berbilang tingkat atau berbilang lapisan petak tanah yang dibangunkan di atas sebidang tanah.

Contohnya seperti rumah flat, pangsapuri, apartmen, kondominium, townhouse dan rumah-rumah dalam skim berpagar dan berpengawal.

Sementara itu, 'Skim Strata' pula merupakan suatu pembangunan hartanah yang membahagikan bangunan atau tanah kepada petak-petak individu, petak aksesori dan harta bersama yang ditadbir secara badan pentadbir persendirian oleh sistem perbadanan strata yang dikenali sebagai Perbadanan Pengurusan atau Managemant Corporation (MC) yang mana ia terdiri daripada pemilik-pemilik unit di dalam skim strata terlibat.

Andai kata hakmilik strata masih belum dikeluarkan, maka pihak pemaju hendaklah menubuhkan Badan Pengurusan Bersama atau Joint Management Body (JMB) dalam tempoh 12 bulan dari tarikh mengambil kunci rumah.

Dalam strata, petak-petak atau petak individu dikenali juga sebagai unit, iaitu unit setiap rumah pembeli yang boleh jadi ia mempunyai saiz yang berbeza.

Manakala, 'Harta Bersama' pula adalah merujuk kepada mana-mana bahagian lot yang tidak terkandung dalam mana-mana petak.

Contohnya parkir kereta pelawat, lif, tangga, kolam, taman, pondok pegawai keselamatan dan sebagainya.

Sementara 'Petak aksesori' pula merujuk kepada petak lain yang digunakan secara eksklusif oleh tuan punya unit hak milik strata.

Hak milik strata sangat penting kerana ia sebagai bukti pemilikan bagi tujuan urus niaga.

Contohnya jual beli, pindah milik, gadaian, cagaran dan pembahagian pusaka. Ia sama seperti geran.

Jika membeli rumah kediaman jenis hakmilik strata, bagaimana?

Memetik perkongsian maklumat daripada www.halalmoney.my menyatakan, jika membeli rumah kediaman jenis ini ia diibaratkan membeli sekali komuniti masyarakat yang dikawal selia oleh undang-undang di bawah Akta Pengurusan Strata.

Sebagai pembeli, bukan sahaja memiliki dan bertanggungjawab untuk unit rumah semata-mata tetapi juga terhadap harta bersama dalam pembangunan atau keseluruhan dalam kawasan perumahan seperti taman, lif, kolam, bangunan, pengawal dan lain-lain.

Apakah Akta Pengurusan Harta Strata?

Sekiranya tinggal di dalam hartanah strata seperti kondominium, pangsapuri atau rumah di dalam komuniti berpagar dan terjaga, di bawah adalah perkara yang perlu ketahui mengenai yuran pengurusan.

Apakah yuran pengurusan?

Berdasarkan Akta Pengurusan Strata 2013 yang berkuatkuasa pada 1 Jun 2015, atau dikenali sebagai Akta Ketiga Strata 2013 Jadual Ketiga, pemilik harta strata perlu membayar Badan Pengurusan Bersama (JMB) projek supaya badan itu dapat menjaga harta bersama dalam pembangunan.

Siapa diperlukan untuk bayar bayaran pengurusan?

  • Pemilik unit
  • Jika pemiliknya tidak berada di sekitar, ia boleh menjadi ejen, pemegang amanah atau entiti yang dilantik yang menerima pendapatan sewa dari unit atau menerima wang daripada pemilik
  • Jika unit itu belum dijual, ia adalah kewajipan pemaju harta untuk membayar yuran ini
Siapa menguruskan dana?

JMB ialah pembina rasmi pembangunan, kerana pihak berkenaan telah diberikan kuasa untuk mengumpul yuran pengurusan dan wang hanya boleh digunakan untuk pemeliharaan harta bersama projek.

Wang yang dikutip daripada pemaju hartanah, penyewa atau pemilik strata akan dimasukkan ke dalam akaun penyelenggaraan akaun dana tenggelam di bawah nama Badan Pengurusan Bersama dalam tempoh tiga hari daripada tarikh kutipan.

Apakah kewajipan JMB?

JMB ialah entiti korporat yang terdiri daripada pemaju hartanah dan pemilik unit. Tugas utamanya termasuk:

1. Menentukan jumlah yuran pengurusan yang akan dikutip

2. Mengumpul yuran pengurusan bulanan

3. Memelihara, mengawasi dan memperbaiki keadaan bersama pembangunan dengan betul agar ia dapat dinikmati oleh semua penduduk dan pemilik unit

4. Melindungi pembangunan dengan menginsuranskannya mengikut Akta Pengurusan Strata 2013

5. Ikut pesanan dan arahan yang sah dari pihak berkuasa tempatan

6. Buat dan simpan rekod nama semua pemilik unit

7. Pastikan yuran pengurusan yang dikumpulkan dan penggunaannya diaudit, serta menyediakan satu salinan penyata kewangan teraudit kepada semua pemilik unit

8. Menguatkuasakan peraturan pembangunan dan undang-undang kecil

Bagaimana yuran pengurusan dan perbelanjaan penyelenggaraan dikira?

Yuran pengurusan individu pada mulanya ditentukan oleh pemaju harta tanah. Secara amnya, amaun keseluruhan dibahagikan kepada pemilik unit bergantung kepada nilai harta atau kawasan mereka.

Khususnya, kos lukisan premis biasa, pembelian harta alih dan pembaharuan lekapan atau kelengkapan di kawasan umum bersamaan dengan 10 peratus daripada jumlah yuran pengurusan yang dipungut.

Pemaju harta tanah juga perlu menentukan anggaran penyelenggaraan tahunan yang mencukupi sebelum mesyuarat agung tahunan pertama. Semasa mesyuarat agung tahunan pertama, Jawatankuasa Pengurusan yang dipilih (MC) boleh memilih untuk tetap dengan anggaran pemeliharaan tahunan pemaju atau mengubahnya.

Bagaimana jika tidak bersetuju dengan jumlah yuran pengurusan yang dikumpulkan?

Jika pemilik unit tidak meluluskan jumlah yuran yang akan dikutip, seperti ditetapkan oleh pemaju atau JMB, mereka boleh mengemukakan surat kepada Pesuruhjaya Bangunan (COB) dan meminta semakan.

COB boleh mengesahkan amaun tersebut, atau perintah pemaju atau JMB untuk melibatkan seorang pengurus hartanah berdaftar untuk menentukan jumlah yuran pengurusan.

Yuran penyelenggaraan yang dikutip dibelanjakan ke mana?

Yuran yang dikutip ialah semata-mata digunakan untuk mengekalkan harta bersama dalam keadaan baik setiap hari termasuk:

1. Bayaran untuk perkhidmatan pembersihan dan keselamatan

2. Pembelian kemudahan awam untuk pemilik dan penduduk projek

3. Bayaran untuk premium insurans

4. Lukisan kecil berfungsi untuk kawasan umum

5. Pembelian harta alih

6. Menggantikan lekapan dan kelengkapan di kawasan umum

7. Perbelanjaan yang diperlukan untuk mematuhi arahan daripada pihak berkuasa tempatan

8. Membina kos pemeriksaan

9. Penggantian atau pembaikan sistem pendawaian yang salah

10. Pemeliharaan jalan dan saliran

11. Penyelenggaraan dan pembaikan tangki air

12. Menaik taraf dan membaik pulih harta bersama

13. Membayar sewa dan lain-lain kos yang diperlukan

14. Bayaran untuk pengauditan penyata kewangan

15. Kos pentadbiran atau bayaran untuk ejen pengurusan

Apa yang berlaku jika pemilik kediaman strata tidak membayar yuran pengurusan?

Pemilik unit perlu membayar yuran dalam masa dua minggu untuk mendapatkan notis bertulis dari Badan Pengurusan Bersama mereka. Jika tidak, mereka akan menghadapi penalti. Sebagai contoh, mereka yang melakukan pembayaran lewat akan menghadapi caj kadar faedah 10 peratus setahun.

Pesuruhjaya Bangunan juga mempunyai kuasa untuk merampas mana-mana harta alih seperti TV, perabot dan perkakas yang dimiliki oleh pemilik unit dalam tunggakan. Rampasan itu boleh dijalankan oleh pemaju atau ahli Jawatankuasa Pengurusan Bersama (JMC) di hadapan pesuruhjaya pada siang hari.

Pemaju dan JMC dibenarkan untuk menyimpan barangan bergerak tersebut sehingga yuran pengurusan tertunggak dibayar dalam masa 14 hari. Tetapi jika hutang itu tidak dibayar dalam tempoh 14 hari tersebut, barang-barang boleh dilelong oleh JMC atau pemaju di bawah pengawasan Pesuruhjaya, dengan meneruskan membayar yuran pengurusan.

Mengapa pemilik perlu membayar yuran pengurusan?

Hartanah strata, mengalami penyelenggaraan yang buruk jika pemilik unit tidak membayar yuran dan berkemungkinan ia akan memberi kesan penurunan dalam nilai pasaran sekiranya mereka mahu menjual unit kediaman. Ini kerana harta yang dipelihara dengan baik boleh dijual semula pada harga yang lebih tinggi.