DALAM kenyataan TikTok terbaharu beliau, Presiden MCA, Datuk Seri Ir Dr Wee Ka Siong, dengan lantang mempersoalkan bagaimana sebuah tanah strategik milik negara yang dikenali dengan nama Bandar Malaysia boleh, pada 1 November 2023, disewakan untuk tempoh yang sangat panjang (15 + 15 tahun) sebelum akhirnya dibatalkan hanya dalam tempoh sekitar setahun sehingga menyebabkan kerajaan perlu membayar pampasan RM46.67 juta kepada syarikat asing.
Beliau menegaskan bahawa “RM46.67 juta wang rakyat hangus begitu saja hanya kerana satu perjanjian ditandatangani kemudian dibatalkan tidak lama selepas itu.”
Dalam pengurusan aset strategik kerajaan, khususnya melibatkan tanah bernilai tinggi di pusat bandar utama, sebarang perjanjian jangka panjang sepatutnya melalui proses due diligence yang sangat ketat.
Proses tersebut perlu melibatkan penilaian komersial yang menyeluruh, analisis risiko pembatalan, semakan implikasi fiskal, kajian pasaran dan unjuran pulangan jangka panjang sebelum sesuatu keputusan dimuktamadkan.
Jika benar perjanjian tersebut dibatalkan hanya selepas tempoh singkat sehingga membawa kepada pampasan bernilai puluhan juta ringgit, maka persoalan Ka Siong mengenai siapa yang meluluskan, siapa yang menasihatkan dan siapa yang membuat keputusan pembatalan adalah persoalan yang sah dalam sistem demokrasi berparlimen.
Lebih penting, isu yang dibangkitkan beliau mengenai ketelusan juga sangat signifikan. Ka Siong mempersoalkan mengapa rakyat Malaysia hanya mengetahui kewujudan pampasan tersebut selepas ia muncul dalam laporan tahunan syarikat Singapura dan bukannya diumumkan secara terbuka oleh kerajaan sendiri.
Dalam era reformasi institusi, perkara seperti ini sememangnya menimbulkan persoalan besar dalam kalangan rakyat. Dalam teori accountability governance, legitimasi kerajaan bukan hanya bergantung kepada niat baik, tetapi juga kepada transparency of process.
Keputusan yang melibatkan aset strategik negara dan implikasi kewangan besar terhadap dana awam sewajarnya diumumkan secara terbuka kepada rakyat, lebih-lebih lagi apabila melibatkan pampasan kepada entiti asing.
Apa yang dibangkitkan Ka Siong sebenarnya selari dengan prinsip New Public Management dan public sector accountability yang menekankan ketelusan, kebertanggungjawaban, kebolehauditan dan pendedahan awam dalam setiap keputusan kerajaan.
Tambahan pula, Bandar Malaysia bukan projek biasa. Ia merupakan antara pembangunan bandar paling strategik di Kuala Lumpur dengan kedudukan berhampiran TRX, Bukit Bintang, jaringan MRT dan koridor pertumbuhan utama ibu negara.
Oleh sebab itu, sebarang keputusan berkaitan tanah tersebut perlu melalui penelitian yang sangat berhati-hati kerana implikasinya bukan sahaja kepada ekonomi semasa tetapi juga kepada kedudukan strategik bandar Kuala Lumpur pada masa hadapan.
Dalam satu lagi kenyataan TikToknya pula, Ka Siong membawa hujah yang lebih mendalam mengenai persoalan nilai pulangan terhadap aset negara.
Beliau mempersoalkan bagaimana tanah strategik yang dianggarkan bernilai hampir RM1.85 bilion boleh menghasilkan pulangan tahunan yang menurut beliau “tidak sampai 0.8 peratus daripada nilai tanah.”
Ka Siong turut menegaskan bahawa “ini bukan tanah tepi hutan. Ini 75 ekar tanah strategik di tengah Kuala Lumpur.”
Hujah ini sangat penting kerana dalam ekonomi bandar dan pengurusan aset awam, konsep ‘highest and best use’ merupakan prinsip asas yang perlu dipatuhi. Tanah strategik di pusat bandar sepatutnya menjana pulangan yang setimpal dengan nilai pasaran, potensi pembangunan dan opportunity cost yang ditanggung kerajaan apabila tanah tersebut dikunci untuk tempoh jangka panjang.
Jika benar kadar minimum sewaan hanya RM3 juta setahun dengan tambahan 18 bulan tempoh bebas sewa, maka kritikan Ka Siong mengenai ketidakseimbangan antara nilai aset dan pulangan fiskal memang wajar dibincangkan secara serius.
Dalam teori pengurusan aset negara, aset strategik kerajaan tidak boleh diurus sekadar untuk memastikan sesuatu projek berjalan, tetapi mesti memenuhi prinsip value maximization, long-term fiscal sustainability, public interest optimization dan strategic national return.
Kebimbangan Ka Siong menjadi lebih relevan apabila beliau membandingkan kadar pulangan tersebut dengan kadar SST 8 peratus, lalu menyifatkan pulangan tanah strategik negara itu terlalu rendah bagi sebuah kawasan premium di Kuala Lumpur.
Apa yang lebih membimbangkan ialah apabila perjanjian yang didakwa memberi pulangan kecil kepada negara akhirnya dibatalkan sehingga membawa kepada pampasan RM46.67 juta.
Keadaan ini mewujudkan persepsi double loss kepada rakyat. Pertama, pulangan aset negara didakwa terlalu rendah dan tidak setimpal dengan nilai sebenar tanah tersebut.
Kedua, pembatalan pula menyebabkan kerajaan perlu membayar pampasan yang besar kepada syarikat asing.
Rakyat mempunyai hak untuk mengetahui sama ada penilaian komersial dilakukan secara menyeluruh, sama ada rundingan dibuat berdasarkan market benchmarking dan sama ada kerajaan memperoleh nasihat profesional bebas sebelum perjanjian dimeterai.
Apa yang dibangkitkan Ka Siong juga penting dari sudut national asset governance. Negara-negara maju biasanya mempunyai SOP dan institutional safeguards yang sangat ketat sebelum aset strategik kerajaan dilupus, dipajak atau disewakan untuk tempoh panjang.
Proses tersebut lazimnya melibatkan parliamentary scrutiny, independent valuation, legal risk assessment dan public disclosure mechanisms.
Justeru, cadangan Ka Siong supaya diwujudkan SOP yang lebih jelas bagi semua perjanjian melibatkan tanah dan aset strategik negara adalah sesuatu yang munasabah dan selari dengan prinsip reformasi institusi.
Isu ini juga mempunyai dimensi persepsi nasional yang besar. Dalam keadaan rakyat berhadapan tekanan kos sara hidup dan kerajaan sering menekankan soal penjimatan fiskal, pembayaran pampasan puluhan juta ringgit akibat pembatalan perjanjian sememangnya mudah mencetuskan persoalan awam mengenai kecekapan pengurusan kewangan negara.
Ringkasnya, apa yang dibangkitkan oleh Ka Siong bukan sekadar soal politik kepartian, tetapi soal fundamental governance, iaitu bagaimana aset negara dirunding, diurus, dinilai dan dipertanggungjawabkan kepada rakyat.
Dalam sistem demokrasi yang sihat, persoalan mengenai siapa yang meluluskan, siapa yang merundingkan, siapa yang membatalkan dan mengapa rakyat hanya mengetahui perkara ini selepas laporan syarikat asing didedahkan merupakan inti pati kepada prinsip kebertanggungjawaban awam.
Mengambil semangat Ka Siong, jika kerajaan benar-benar serius dengan agenda reformasi, maka penjelasan yang telus, audit yang bebas dan pendedahan menyeluruh terhadap proses keputusan ini merupakan langkah yang amat penting untuk memulihkan keyakinan rakyat terhadap pengurusan aset strategik negara.
* Dr Mukhtaruddin Musa ialah Ketua Penyelidik (Governans & Polisi) Yayasan Strategik Lestari