SEGMEN rumah mampu milik terus menjadi tumpuan pasaran hartanah Malaysia menjelang 2026, seiring dasar kerajaan yang menyokong pembinaan dan pemilikan rumah bagi golongan berpendapatan sederhana dan pembeli rumah pertama.
Data suku ketiga 2025 menunjukkan pasaran hartanah berada dalam fasa penstabilan dengan Indeks Harga Rumah meningkat marginal 0.1 peratus tahun ke tahun manakala harga purata rumah berada pada RM494,384. Ini menunjukkan segmen mampu milik kekal relevan walaupun pasaran keseluruhan stabil.
Peningkatan harga rumah yang tidak seiring pertumbuhan pendapatan isi rumah terutama bagi golongan M40 dan pembeli rumah pertama dilihat sebagai faktor utama mengekalkan tumpuan terhadap rumah mampu milik.
Inisiatif kerajaan seperti Program Residensi Rakyat (PRR), Residensi Madani, PR1MA serta pelepasan cukai faedah dan pengecualian duti setem untuk rumah bawah RM500,000 terus meningkatkan kebolehcapaian pemilikan rumah.
Walaupun permintaan rumah mampu milik stabil, risiko lebihan bekalan wujud di beberapa kategori. Rumah kediaman siap yang tidak terjual meningkat kepada 28,672 unit bernilai RM17.25 bilion manakala pangsapuri perkhidmatan tidak terjual mencecah 17,892 unit bernilai RM14.48 bilion.
Pensyarah Fakulti Pengurusan dan Perniagaan, Universiti Teknologi Mara (UiTM) kampus Puncak Alam, Profesor Dr Amirul Afif Muhamat berkata, banyak kajian menunjukkan ketidaksetaraan pendapatan dan kelayakan akademik menjejaskan kemampuan rakyat untuk membeli keperluan asas bernilai tinggi seperti rumah.
“Rumah mampu milik sentiasa menjadi tumpuan majoriti rakyat kerana harga rumah tidak seiring dengan pendapatan mereka. Disebabkan itu, inisiatif kerajaan melibatkan rumah mampu milik perlu disokong oleh semua pemegang taruh terutama pemaju perumahan.
“Segmen rumah mampu milik masih memberi keuntungan kepada pemaju walaupun margin lebih rendah berbanding hartanah mewah. Ia juga mengambil masa lebih lama untuk dijual, menyebabkan beberapa hartanah mewah terpaksa dibuka kepada pembeli asing bagi mengurangkan lebihan stok,” katanya kepada Sinar Harian.
Tambahnya, segmen rumah berharga RM250,000 hingga RM500,000 kekal menjadi pilihan utama pembeli kerana ia lebih selaras dengan pendapatan isi rumah serta mengambil kira komitmen lain seperti pinjaman kenderaan, kos sara hidup dan pendidikan anak-anak.
“Segmen RM250,000 hingga RM500,000 memberikan peluang kepada pasangan muda untuk memiliki rumah pertama tanpa membebankan kewangan mereka. Segmen ini lebih praktikal memandangkan pendapatan purata mereka mampu menampung bayaran bulanan.
“Bagi rumah RM600,000, bayaran bulanan boleh mencecah RM3,000, satu jumlah yang sangat besar bagi pasangan yang baru memulakan kehidupan berkeluarga. Ini menjadikan rumah dalam segmen ini kurang menarik bagi pembeli pertama dan golongan M40,” jelasnya.
Beliau berpandangan, penjimatan daripada pengecualian duti setem membolehkan pembeli menggunakan wang tersebut untuk melengkapkan keperluan rumah baharu seperti pemasangan kabinet dapur, peralatan elektrik dan lain-lain.
“Langkah ini turut menjana aktiviti ekonomi dalam sektor lain. Skim Jaminan Perumahan Kerajaan pula memperluaskan akses pemilikan rumah kepada golongan dengan pekerjaan tidak tetap atau mereka yang sukar mendapatkan pembiayaan bank.
“Bagaimanapun, keberkesanannya bergantung kepada sejauh mana golongan sasaran sedar tentang kelebihan ini,” katanya.
Pilihan pasangan muda
Dalam pada itu, Pensyarah Kanan, Fakulti Pengurusan dan Perniagaan, UiTM kampus Puncak Alam, Dr Nurul Syifaa Mohd Shakil berkata, pembeli rumah pertama selalunya terdiri daripada golongan yang baru memasuki alam pekerjaan dengan pendapatan rendah.
“Perkara ini mempengaruhi pemilihan rumah di mana mereka cenderung memilih rumah mampu milik. Dengan peningkatan unit siap tidak terjual dan kadar pengambilan sederhana, pemaju kini lebih berhati-hati menyesuaikan reka bentuk, saiz serta harga projek baharu ke arah segmen mampu milik atau pertengahan.
“Ini kerana permintaan pengguna lebih tertumpu kepada rumah mampu milik dan penawaran daripada pihak pemaju turut disesuaikan mengikut kehendak pasaran,” ujar beliau.
Menurutnya, permintaan rumah mampu milik lebih tertumpu di kawasan pinggir bandar dan koridor berorientasikan transit seperti Laluan Rel Pantai Timur (ECRL), Sistem Transit Rapid (RTS) Link Johor dan projek rel bandar lain berbanding pusat bandar utama.
“Kawasan pinggir bandar menawarkan prospek harga lebih rendah, termasuk harga tanah dan kos sara hidup.
“Bagi koridor berorientasikan transit pula, ia dilihat sebagai kawasan yang memudahkan pergerakan pengguna dari satu lokasi ke lokasi lain sekali gus meningkatkan aksesibiliti dan daya tarikan hartanah,” ujarnya.
Nurul Syifaa berkata, melihat sasaran RMK13 untuk membina sejuta unit rumah mampu milik dari 2026 hingga 2035, segmen ini dijangka kekal sebagai pemacu utama pasaran hartanah.
“Landskapnya bagaimanapun akan memihak kepada pemaju yang berkeupayaan tinggi dan berorientasikan kos. Rumah mampu milik akan terus mendapat permintaan tinggi tetapi pemaju perlu menyesuaikan model perniagaan mereka untuk kekal kompetitif.
“Pemaju yang gagal menyesuaikan strategi berisiko mengalami pulangan lebih rendah manakala kejayaan akan bergantung kepada penawaran dan kos yang tepat mengikut kehendak pasaran serta menyokong aspirasi pemilikan rumah rakyat,” katanya.