KEMASUKAN pemain tempatan ke dalam pemilikan aset hartanah bernilai tinggi di Tun Razak Exchange (TRX) menandakan fasa baharu dalam pasaran komersial Kuala Lumpur, susulan laporan penjualan kepentingan strategik oleh pemaju global, Lendlease, pada anggaran nilai RM1.1 bilion.
Menurut laporan media perniagaan, urus niaga berkenaan melibatkan pemindahan 40 peratus pegangan dalam pusat beli-belah The Exchange TRX serta 60 peratus kepentingan dalam bangunan pejabat TRX Campus kepada firma pelaburan di bawah kumpulan Valiram.
Langkah tersebut mencerminkan keputusan terancang Lendlease untuk menstruktur semula portfolio globalnya dengan tumpuan kepada pengoptimuman modal selepas fasa pembangunan utama projek disiapkan, di samping mengurangkan pendedahan kepada pelaburan jangka panjang berskala besar.
Bagaimanapun, Lendlease masih mengekalkan peranan sebagai pengurus aset selain memegang kepentingan dalam beberapa komponen pembangunan termasuk segmen runcit, hotel dan kediaman.
Baki pegangan premium dalam projek berkenaan pula kekal dimiliki TRX City Sdn Bhd, sebuah syarikat di bawah Kementerian Kewangan Malaysia.
Pengambilalihan kepentingan oleh Valiram dilihat sebagai peralihan strategik kumpulan tempatan itu ke arah pemilikan aset fizikal bernilai tinggi, melangkaui peranan tradisional mereka sebagai pengendali runcit dan pemegang lesen jenama antarabangsa.
Valiram Group merupakan kumpulan peruncitan yang diasaskan di Kuala Lumpur pada 1935, bermula sebagai perniagaan tekstil sebelum berkembang secara berperingkat menjadi pengendali jenama antarabangsa dan pelabur aset runcit berskala besar.
Kini, kumpulan yang diterajui generasi ketiga keluarga pengasas itu mempunyai operasi merangkumi Asia Tenggara serta beberapa pasaran antarabangsa termasuk Hong Kong, Macau, Australia dan New Zealand, dengan portfolio merangkumi jenama global utama dalam segmen fesyen, gaya hidup serta peruncitan mewah.
Melalui transaksi ini, kumpulan tersebut mengukuhkan kedudukan korporatnya sebagai pelabur langsung dalam hartanah ikonik di hab kewangan negara.
Dari sudut pasaran, transaksi berskala besar ini mencerminkan keyakinan berterusan pelabur domestik terhadap nilai jangka panjang aset komersial berprofil tinggi, khususnya di lokasi strategik seperti TRX, meskipun pasaran hartanah global berdepan tekanan kos dan ketidaktentuan ekonomi.
Pensyarah Kanan (Kewangan), Fakulti Pengurusan dan Perniagaan, Universiti Teknologi MARA Kampus Puncak Alam, Profesor Madya Dr Norliza Che Yahya berkata, prestasi The Exchange TRX sebagai pusat beli-belah runcit premium yang mencatat trafik pengunjung tinggi dan jualan memberangsangkan menjadikannya aset strategik.
“Dengan jumlah jualan RM2.64 bilion dan 45 juta pengunjung dalam tahun pertama operasi, The Exchange TRX jelas menunjukkan daya tarikan tinggi dalam segmen runcit premium.
“Keputusan Valiram mengambil pegangan dalam projek ini selaras dengan strategi pelaburan yang menumpukan kepada aset yang menjana pendapatan stabil serta pertumbuhan nilai jangka panjang,” katanya kepada Sinar Harian.
Beliau berkata, dari sudut kitaran ekonomi dan sektor hartanah komersial, pelaburan berskala besar oleh keluarga Valiram mencerminkan tahap keyakinan tinggi pelabur swasta tempatan terhadap prospek ekonomi Malaysia.
“Ini turut dinyatakan oleh Ketua Pegawai Eksekutif Pengurusan Pelaburan Lendlease, Justin Gabbani, bahawa keyakinan terhadap potensi dan pertumbuhan jangka panjang kawasan tersebut serta kualiti aset yang dibangunkan merupakan tunjang kepada pelaburan berskala besar.
“Dalam fasa kitaran ekonomi menuju pemulihan dan pengembangan sederhana, pelaburan dalam aset komersial premium lazimnya dibuat apabila pelabur menjangkakan pertumbuhan pendapatan, kestabilan permintaan serta peningkatan nilai aset dalam jangka sederhana hingga panjang,” katanya.
Tambahnya, tumpuan kepada aset berkualiti tinggi seperti pusat beli-belah utama dan bangunan pejabat gred premium mencerminkan jangkaan bahawa permintaan daripada syarikat multinasional, institusi kewangan dan pengguna berpendapatan tinggi kekal kukuh walaupun berdepan ketidaktentuan ekonomi global.
“Secara keseluruhan, pelaburan ini menjadi isyarat penting bahawa pelabur swasta tempatan melihat TRX sebagai pemacu pertumbuhan bandar dan simbol daya saing ekonomi Malaysia dalam kitaran ekonomi semasa,” ujarnya.
Beliau berpandangan, penglibatan pemain peruncitan mewah seperti Valiram dalam pemilikan aset hartanah utama di TRX berpotensi mengubah landskap runcit dan komersial kawasan tersebut secara ketara.
“Dari sudut kadar sewaan, kehadiran pemilik yang mempunyai kepakaran dalam segmen runcit premium seperti Valiram boleh mendorong penetapan sewaan yang lebih berdaya tahan, khususnya bagi lot strategik yang menempatkan jenama antarabangsa berprofil tinggi.
“Dari segi profil penyewa pula, penglibatan Valiram berpotensi mengukuhkan TRX sebagai destinasi runcit dan gaya hidup mewah, menarik jenama premium serta ‘flagship store’ berasaskan pengalaman, sekali gus mewujudkan ekosistem komersial eksklusif termasuk ruang pejabat yang disokong imej lokasi berprestij,” ujarnya.
Menurutnya, biarpun Lendlease melepaskan pegangan majoriti, penguasaan ekuiti oleh pemain tempatan yang kukuh dari segi kewangan dan reputasi mampu meningkatkan daya tarikan TRX kepada pelabur asing.
“Ini kerana ia memberi isyarat kestabilan pemilikan, kefahaman pasaran tempatan serta potensi pulangan jangka panjang yang mampan. Dari sudut pulangan, pegangan dalam aset matang seperti pusat beli-belah utama dan bangunan pejabat premium di TRX menawarkan aliran pendapatan sewaan yang lebih stabil.
“Ia turut disokong oleh lokasi strategik dan profil penyewa berkualiti tinggi. Gabungan ini membantu mengekalkan nilai hartanah pada tahap tinggi serta memberi kelebihan daya saing berbanding pusat komersial lain di Kuala Lumpur,” katanya.
Dr Norliza berkata, dalam jangka sederhana hingga panjang, potensi peningkatan nilai aset adalah signifikan memandangkan TRX dijangka terus berkembang sebagai hab kewangan dan komersial negara.
“Dari sudut risiko, persekitaran kadar faedah tinggi dan kos pembiayaan yang masih ketat boleh memberi tekanan terhadap pulangan bersih, khususnya jika sebahagian pembiayaan transaksi bergantung kepada hutang.
“Selain itu, cabaran makroekonomi seperti inflasi serta persaingan sengit daripada pusat beli-belah lain di sekitar ibu kota menuntut strategi pengurusan aset yang lebih strategik bagi memastikan kadar penghunian kekal optimum dan tidak terjejas oleh lebihan bekalan hartanah di pasaran,” katanya.
INFO Valiram Group
1. Nama Syarikat: Valiram Group
2. Tahun Ditubuhkan: 1935
3. Lokasi Asal / Ibu Pejabat: Kuala Lumpur, Malaysia
4. Pengasas: Utumal Valiram
5. Evolusi Perniagaan: Bermula sebagai perniagaan tekstil, kini Valiram berkembang menjadi pakar peruncitan jenama antarabangsa dan gaya hidup mewah di rantau ini
6. Kepimpinan Kini: Kini operasi kumpulan ini diterajui oleh generasi ketiga keluarga Valiram iaitu Sharan, Ashvin dan Mukesh Valiram (keturunan keluarga pengasas dalam era semasa).
7. Operasi & Jangkauan: Valiram mempunyai rangkaian runcit merangkumi lebih 200 jenama antarabangsa dan ratusan kedai di banyak pasaran termasuk Malaysia, Singapura, Indonesia, Australia, New Zealand, Hong Kong, Macau, Vietnam dan lain‑lain.
8. Pegangan / Pelaburan (selain TRX)
- Hotel Impiana KLCC, Kuala Lumpur
Dimiliki melalui entiti berkaitan keluarga Valiram (Harum Aspirasi Sdn Bhd).
Nilai pembelian: sekitar RM315 juta, 519 bilik
- Operasi peruncitan antarabangsa (bukan hartanah fizikal)
Valiram mengurus lebih 200 jenama global dalam ratusan outlet di Asia Tenggara dan beberapa pasaran antarabangsa termasuk Australia, New Zealand, Hong Kong, Macau, Singapura, Indonesia, Thailand, Vietnam dan Filipina.
- Portfolio jenama global
Hak pengurusan & pengedaran eksklusif jenama seperti Victoria’s Secret, Michael Kors, Tumi, Bath & Body Works. Ini termasuk pelaburan operasi runcit berskala besar, walaupun bukan pegangan hartanah fizikal.