SERING kali media sosial memaparkan kes membabitkan penyewa dan pemilik rumah.

Penyewa gagal bayar sewa, Sering kali media sosial memaparkan kes membabitkan penyewa dan pemilik rumah.

Penyewa gagal bayar sewa, tertunggak berbulan-bulan. Pemilik bertindak mengunci pintu pagar. Ada juga yang menceroboh rumah yang disewakan, atas alasan mahu 'mengusir’ penyewa setelah gagal berbincang.

Terdapat juga kes, tuan rumah arah berpindah, sedangkan penyewa baharu mendiami kediamannya.

Tidak kurang juga rumah disewa rosak teruk akibat sikap tidak bertanggungjawab penyewa. Kerana itu pentingnya perjanjian

sewa dibuat bagi melindungi hak penyewa dan tuan rumah. Bagaimanapun, menurut Presiden Persatuan Guaman Hartanah Malaysia (HartaGuam), Datuk Nazri Mustafa, sering kali perjanjian sewa ini diambil mudah dan isi kandungan adakala sangat longgar.

“Ia hanya diteliti oleh pihak yang menandatangani perjanjian apabila berlaku perbalahan.

“Dalam perjanjian sewa ia mengandungi terma-terma penting seperti nama penyewa, nombor telefon, peranan dan tanggungjawab kedua belah pihak. Apa yang boleh dan tidak boleh dilakukan. Serta apa tindakan yang akan dikenakan sekiranya kedua belah pihak melanggar perjanjian sewa,” katanya.

SIAPA PERLU SEDIAKAN PERJANJIAN

Perjanjian sewa perlu dibuat selepas semua dokumen ditandatangani serta bayaran deposit dibuat iaitu sebelum penyewa masuk ke rumah.

Perjanjian sewa ini pula perlu disediakan oleh pihak yang ada kemahiran menyediakannya seperti peguam.

Bagaimanapun, pemilik rumah boleh meminta bantuan ejen hartanah untuk menyediakannya dokumen tersebut.

Menurut Nazri, tiada garis panduan yang khusus dalam menyediakan perjanjian sewa.

Sesiapa sahaja boleh mendapatkan maklumat dengan mudah di internet termasuk contoh perjanjian sewa. Ia hanya perlu diubah sesuai mengikut keperluan.

“Yang terbaik perjanjian sewa disediakan oleh peguam. Tetapi caj yang dikenakan agak mahal. Kerana itu ramai yang memilih buat sendiri atau menggunakan perjanjian yang ejen hartanah yang sediakan. Namun,

ada kes di mana perjanjian yang dibuat mempunyai kesilapan dan tidak menyeluruh.

“Bagi memastikan perjanjian sewa itu sah di sisi undang-undang, pemilik perlu menjelaskan duti setem dan dokumen ditandatangani di hadapan saksi.

“Penyewa juga dinasihatkan untuk menurunkan tandatangan ringkas di setiap helaian muka surat perjanjian bagi menunjukkan mereka telah membaca setiap kandungan yang ada dalam perjanjian itu,” katanya.

Perjanjian sewa boleh diubah walaupun tempoh perjanjian belum tamat, dengan syarat kedua pihak bersetuju untuk membuat perjanjian tambahan secara bertulis dan disaksikan oleh pihak ketiga.

“Tetap sekiranya penyewa mahu menamatkan perjanjian lebih awal, dan pemilik tidak bersetuju, pemilik rumah mempunyai hak untuk mendapatkan baki daripada tempoh yang tidak diduduki oleh penyewa,” katanya.

HAK PENYEWA DAN TUAN RUMAH

Menurut Nazri, penyewa mahupun tuan rumah tidak boleh berbuat sesuka hati. 

Sebagai penyewa mereka mempunyai hak untuk tinggal di dalam rumah itu tanpa gangguan daripada mana-mana pihak terutama pemilik rumah.

Tuan rumah pula tidak boleh terlalu kerap datang ke rumah tanpa notis kerana pemilik sudah pun membenarkan penyewa tinggal di rumah mereka.

Sebagai tuan rumah menjadi tanggungjawab anda untuk menjelaskan segala bayaran cukai termasuk cukai pintu dan cukai tanah. Kegagalan tuan rumah menyelesaikan bayaran ini boleh menyebabkan rumah disita dan penyewa menjadi panik.

“Pada masa sama penyewa juga perlu pastikan keadaan rumah sentiasa dalam keadaan baik dan bayar mengikut masa masa yang ditetapkan.

“Walaupun ada kes penyewa ingkar bayar sewa. Pemilik rumah tidak boleh bertindak mengunci pintu pagar, pecah masuk, mengalih atau memindah keluar barang penyewa walaupun sewa tertunggak sehingga

berbulan lamanya.

“Ramai yang mempertikaikan apabila pemilik mengambil tindakan sendiri. Namun, mengikut undang-undang ia tetap salah,” katanya.

TINDAKAN MAHKAMAH

Tindakan melalui mahkamah boleh diambil  terhadap penyewa yang enggan membayar sewa atau ingkar mematuhi peruntukkan dalam perjanjian sewa.

Tindakan ini biasanya dimulakan untuk mendapatkan kembali jumlah sewa yang tertunggak atau terhadap penyewa yang gagal mematuhi peruntukan di dalam perjanjian untuk mengeluarkan mereka dari premis yang disewa.

“Ini sudah pasti melibatkan masa dan kos,” katanya.

Terma-terma penyewaan sebuah premis kediaman dengan unit komersial sangat berbeza. Unik komersial memerlukan lebih banyak terma dan syarat dimasukkan ke dalam perjanjian sewa.

Setiap perjanjian mempunyai termanya tersendiri dan perlu di baca dengan teliti. Anda adalah terikat dengan perjanjian tersebut sebaik sahaja ia ditandatangani.

“Pada saya perlu ambil langkah untuk memeriksa atau saring bakal penyewa anda.

Biar lewat sedikit dapat penyewa, tetapi akhirnya anda menemui penyewa yang sesuai dan tidak memeningkan kepala.

“Anda juga boleh mendapatkan khidmat ejen hartanah berdaftar untuk mencari dan melakukan proses saringan bakal penyewa. Adalah lebih baik anda mendapatkan pandangan dan nasihat peguam sebelum

perjanjian ditandatangani,” katanya.

GUBAL AKTA SEWA KEDIAMAN

Bagi membantu penyelesaian yang bersepadu berkaitan permasalahan sewa antara penyewa dan tuan rumah, kerajaan digesa agar segera meluluskan Akta Sewa Kediaman.

Nazri berkata, kebanyakan negara maju di dunia seperti United Kingdom (UK) mempunyai akta sewa bagi rumah kediaman yang mana ia bertindak sebagai sandaran utama untuk memuktamadkan sebarang isu

berkaitan hal ini.

“Apabila industri sewa tidak dikawal oleh undang-undang, ia akan mendatangkan masalah seperti berlaku manipulasi di sebelah pihak. Sebagai contoh pemilik rumah yang mungkin sewenang-wenangnya menaikkan kadar sewa atau meminta penyewa keluar rumah tanpa notis,” katanya.

Menurut Nazri, apabila membabitkan kes sewa rumah, beberapa akta sedia ada akan diguna pakai. Seperti Akta Distress 1952 (Akta 255).

Di bawah akta ini, ia membenarkan permohonan Writ Distress untuk menyita barang milik penyewa dan menjualnya melalui lelongan untuk membayar sewa yang tertunggak.

“Tindakan ini hanya untuk mendapatkan kembali sewa yang tidak di bayar tetapi tidak membatalkan perjanjian sewa,” katanya.

Kedua adalah Akta Relif Spesifik 1950. Yang mana ia menyatakan bahawa perintah mahkamah mesti diperoleh sebelum pemilik boleh mengambil semula pemilikan premis dari penyewa yang ingkar.

Ketiga Akta Kontrak 1950. Satu lagi langkah selamat yang boleh dilakukan ialah penyewa perlu memohon dan mendaftar nama sendiri atas bil bil utiliti. Seterusnya adalah Akta Undang-undang Sivil 1956.